Tout sur la défiscalisation en LMNP (location meublée non professionnelle)

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Connaissez-vous la location meublée non professionnelle ?

La location meublée non-professionnelle (LMNP) est un statut qui vous est ouvert lorsque vous achetez un bien et souhaitez le mettre en location en le meublant. Par meublé, entendez que votre locataire puisse arriver avec ses effets personnels dans son logement et puissent y vivre décemment avec des objets et ustensiles du quotidien (table, chaise, lit, couverts, lampe…).

Avec la location meublée non professionnelle, vous touchez alors des revenus locatifs qui seront non imposés. Et si vous achetez un logement neuf, vous pourrez même récupérer la TVA fixée à 20% dans le neuf. Pour qu’une opération en LMNP deviennent rentable, il faut conserver votre bien le plus longtemps possible.

Il s’agit de la plus vieille niche fiscale en France, datant de 1949. Si ce statut a déjà séduit de nombreux investisseurs français, c’est parce que ses avantages sont importants.

Quels sont les avantages de la LMNP ?

Grâce à la location meublée non-professionnelle, vous allez pouvoir obtenir des avantages fiscaux non-négligeables. Par exemple :

  • Possibilité d’amortir son bien sur plusieurs années, cela signifie que vous allez pouvoir calculer sa dévalorisation tous les ans selon l’usage et l’usure du bien ;
  • Déduction des charges liées à la gestion du bien possible ;
  • Déduction des intérêts d’emprunt ;
  • Récupérer la TVA à hauteur de 20% lorsqu’il s’agit d’un investissement dans une résidence neuve.

Les investissements en LMNP concernent souvent des logements dotés d’une petite surface de type studio ou T2 qui demeure à des prix abordables pour un premier investissement.

De plus, lors d’un achat en LMNP, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative puisque bien souvent un bailleur commercial s’en charge lorsque vous investissez dans une résidence neuve de services. Dans ce cas de figure, cela vous garantie également l’assurance de toucher un revenu tous les mois puisque c’est une obligation de votre bailleur commercial. Vous pourrez amortir les meubles et les équipements de votre location meublée non-professionnelle dès la première acquisition.

Qui peut prétendre à la LMNP ?

La location meublée non professionnelle s’ouvre à tous les contribuables français souhaitant dégager des revenus locatifs non imposable et se constituer un patrimoine immobilier.

Si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous décidez de louer une pièce de votre maison, en réduisant votre surface habitable, vous pouvez aussi prétendre à la location meublée non professionnelle.

Les conditions de la LMNP

La location meublée non professionnelle présente des conditions que l’investisseur doit respecter pour profiter des avantages du statut :

  • Acheter un bien meublé ou le meubler
  • Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
  • Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence
  • Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP)

A savoir : Les loyers perçus grâce à la location LMNP doivent être déclarés soit sous le régime micro-bic ou en réel. Le régime réel devient obligatoire si vous déclarer plus de 32 900€ de revenus locatif par an.

Quelles différences entre le statut LMNP et LMP ?

Le statut de loueur meublé professionnel devient obligatoire si vous déclarer plus de 23 000€ par an. Pour que le statut de loueur meublé professionnel  soit considéré, il faut remplir trois conditions :

  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés ( RCS)
  • tirer de l’activité de location en meublé des recettes de 23 000 € minimum,
  • ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC.

L’objectif d’investir en location meublée non-professionnelle est de générer des revenus peu ou pas imposés. Afin de profiter pleinement des avantages du statut LMNP il est conseillé de conserver le plus longtemps possible son bien. Sachez que si avez touché un remborusement de TVA de 20%, et si vous vendez votre bien dans les 10 ans qui suit votre achat, vous devrez alors rembourser une partie de l’argent perçu.

Pour en savoir plus :