Mélanie et Jean : un patrimoine transmissible estimé à 151 657€ !

Statut :

  • Mariés
  • Deux enfants

Situation :

  • Revenu : 100 000 €/an

Objectif :

  • Transmettre un patrimoine
     à leurs enfants

Mélanie et Jean on deux enfants. Ils disposent à eux deux de 100 000€ de revenus annuels. Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour pouvoir transmettre un patrimoine bâti à leurs enfants.
Ils réalisent une étude approfondie de leur situation pour connaître leur effort d’épargne à consentir.

Rendez-vous patrimonial DuflotRendez-vous patrimonial

Après analyse de leur situation financière et fiscale, Mélanie et Jean décident d’acquérir un bien éligible à la loi Duflot 2013. Ils consacrent 200€/mois pour leur investissement locatif.

  • Investissement : Loi Duflot
  • Épargne : 200€/mois

Sélection du logement DuflotChoix du logement

Mélanie et Jean valident leur projet et signent la réservation du bien. Ils investissent à Lyon pour un coût total d’acquisition de 215 000€.

  • Appartement : T3 neuf à Lyon (zone B1)
  • Surface habitable : 70m² (avec une terrasse de 15m²)
  • Loyer : 700€/mois (avec revalorisation annuelle de 2%)
  • Charges propriétaires* : 125€/mois
  • Prix d’achat : 210 000€
  • Frais de notaire : 5 000€
  • Taxe foncière : 700€/an

* inclut : les honoraires de gestion, les assurances et les charges de copropriétés

Dossier de financement DuflotChoix du crédit

Après avoir négociés leur prêt immobilier auprès de plusieurs agences, Mélanie et Jean choisissent une offre sans apport avec frais de garanties inclus.

  • Prêt : 217 500€ sans apport
  • Taux : 3,60% (taux fixe)
  • Assurance : 0,20%
  • Frais de garanties : 2 500€
  • Durée : 25 ans
  • Mensualités : 1 150€/mois

Choix du gestionnaire en loi DuflotChoix du gestionnaire

Mélanie et Jean choisissent leur gestionnaire et valident avec lui les conditions. Ils optent pour les garanties de carence locative, vacance locative, loyers impayés et dégâts.

  • Honoraires de gestion : 7% (du loyer mensuel)
  • Assurances : 4,5% (du loyer mensuel)

Acte du logement DuflotDe la signature de l’acte …

Mélanie et Jean actent le logement chez le notaire du programme immobilier.

Location du bien Duflot… A la livraison du bien

A la fin des travaux, ils assistent à la livraison du bien, relèvent les réserves techniques et récupèrent les clés. Leur gestionnaire assure les formalités d’entrée du locataire et les locations successives.

Déclaration fiscale DuflotLa première déclaration fiscale

Mélanie et Jean déclarent leur opération fiscale en même temps que leur déclaration de revenu. Leur réduction d’impôt et de CSG leur permet de réaliser une économie de 41 650€ au bout de 9 ans.

  • Économie d’impôt : 4 600€/an

REVENTE-V2-37x37pixelsLa revente du bien

Mélanie et Jean décident de revendre leur bien à la fin des neuf ans d’engagement locatif Duflot. Ils réalisent une analyse de leur investissement et de la pertinence d’une revente.

  • Patrimoine revalorisé : 219 650€

BILAN-37x37pixels-14Bilan de l’opération

Répartition mensuelle du financement et bilan de l’opération à la fin des 9 ans

Histo-M&J  Camembert-M&J

Pendant 9 ans, Mélanie et Jean n’auront payé que 200€ par mois pour payer l’ensemble de leurs dépenses Duflot. A la fin des 9 ans et suite à la revente de leur bien immobilier, ils auront atteint leurs objectifs initiaux et se seront constitués :

  • Un capital de 56 850€
  • Un patrimoine d’une valeur de 219 650€, transmissible au bout de 9 ans
  • Une économie d’impôt de 41 650€
EN CLAIR : 
Mélanie et Jean auront financé leur investissement à 7% par leur effort d’épargne.
Au terme des 9 ans, cet investissement leur a rapporté 31 600€ net d’impôt. Ce gain correspond à un rendement net de 17,49% (sans avoir investi de capital initial).

Ce patrimoine est totalement transmissible.