Toulouse 2013 : L’immobilier neuf

Légère baisse sur les prix des logements neufs, stabilité pour les terrains à bâtir et taux bancaires au plus bas : ce sont les principaux enseignements du baromètre de l’Observer de l’immobilier toulousain.

Capitole by Night

Le contexte immobilier toulousain

Les premières tendances 2013 ont été dévoilées par l’Observer de l’immobilier (outil mis en place par la FPI, le Snal et l’USH 31)

Dans la promotion immobilière privée, malgré le ralentissement des ventes, les prix restent stables avec une hausse limitée à 1,2% entre le premier trimestre 2012 et le premier trimestre 2013. Le prix de vente moyen est estimé à 3 223 €/m2 habitable hors parking dans l’aire urbaine.
Le Président de la FPI pronostique une régulation de l’offre par des opérations de programmes immobiliers qui ne commenceront pas.

A l’inverse de la tendance nationale qui enregistre une chute de 7%, la promotion privée toulousaine dénote du dynamisme de la ville rose. En effet, au premier trimestre 2013, les ventes sur l’aire urbaine de la part de la promotion privée augmente de 9%, par rapport au dernier trimestre 2012.  Ce chiffre atteint 23% sur Toulouse intra-muros !

Autre constat en ce début d’année 2013, le retour des ventes en bloc. Alors que les ventes en bloc concernaient 15 logements en 2012, elles représentent en ce début 2013 quelques 235 logements. La totalité de ces biens est destinées aux bailleurs sociaux.  Ainsi, le logement social reste sur son bon rythme de croisière, avec 3127 logements HLM livrés. Le département de la Haute Garonne table sur 3200 logements HLM en 2013.

La prudence comme leitmotiv

La prudence est donc de mise, tant de la part des investisseurs que de la part des organismes financiers. En effet, l’Observer de l’immobilier toulousain souligne que « les banques financent les seuls projets immobiliers dont près de la moitié des logements sont pré-commercialisés ».

Patrick Saint-Agne, Président de l’Observer et de la FPI ajoute que « les stocks progressent tandis que les coûts de construction qui représentent la moitié du prix de revient des logements, ont progressé de 15% en 10 ans ».
Ce contraste s’explique par :

  • L’essor des normes énergétiques et des normes d’accessibilité. Les promoteurs immobiliers considèrent en effet qu’elles sont de plus en plus contraignantes malgré le moratoire annoncé sur 2 ans.
  • La multiplication des recours, souvent abusifs, qui gèlent systématiquement les projets immobiliers : « Des recours multipliés par 3 en 2 ans »

En ce qui concerne les terrains à bâtir, 2012 a été une année charnière avec une hausse des ventes de 20% entre 2011 et 2012.
Le Président de Snal, Michel Lamour évoque un « début 2013 atone » qui se traduit par un éloignement des familles induit par les nouvelles règles d’urbanisme du Scot, qui imposent aux ménages d’aller de plus en plus loin (3°, 4°, voire 5° couronne, jusqu’à Gaillac ou L’Isle Jourdain) pour trouver des lots à prix constant mais de surface de plus en plus réduite.

Une demande d’investissement immobilier intra-muros

Le phénomène de crise pousse les investisseurs à choisir des valeurs sûres. Ainsi, les programmes immobiliers situés intra-muros enregistrent 331 ventes nettes au premier quart 2013, dont 125 ont été réalisées comme résidence principale, soit 56% de plus qu’en 2012. Les 206 ventes restantes ont été réalisées par des investisseurs, soit 8 % de plus qu’en 2012.

Toulouse, ville propice à l’investissement immobilier en 2013 ?

Les taux de prêts bancaires n’ont jamais été aussi bas, le prix de vente des logements neufs est en légère baisse à Toulouse et plus particulièrement en périphérie. Les nouvelles aides fiscales Duflot ont eu du mal à produire leurs effets, la faute à des lois rectificatives tous les 6 mois. Cependant, l’ensemble de ces caractéristiques ont entraîné une reprise des ventes-investisseurs avec une hausse de l’ordre de 8%, à Toulouse en ce début 2013.

Les difficultés pour les banques d’accorder un crédit sont dues à Bâle III. Ainsi, de plus en plus de garanties sont nécessaires afin de sécuriser le banquier. L’apport est donc une clé vers l’acceptation de votre demande. Notons tout de même que la baisse des prix a des chances de n’être qu’une passade. Les promoteurs anticipent, et risquent de réduire leur offre. Mécaniquement les prix devraient être plus proches d’une augmentation que d’une baisse.
En effet, même à Toulouse, les promoteurs ont préféré réduire fortement leurs mises en vente : -20 % sur cette période. “Ce chiffre traduit évidemment l’état d’esprit de la profession en ce moment” commente Patrick Saint-Agne.

Les investisseurs passent leur tour

Non convaincus par le dispositif d’incitation fiscale Duflot, les investisseurs restent très prudents. En effet, ceux qui ne se recentrent pas sur le centre-ville préfèrent s’abstenir. Dans ce sens, le premier trimestre 2013 constate une diminution de 15% par rapport au premier trimestre 2012, pour atteindre 379 réservations sur le territoire de l’aire urbaine.
Ces chiffres peuvent traduire d’un changement de cycle. Alors que les investisseurs représentaient 70% des ventes ces dernières années, ils ne représentent plus que 45% des ventes au détail pour ce premier trimestre 2013.

Dans ce sens, l’offre commerciale livrée augmente considérablement :

  • A Toulouse, elle représente désormais  15% de l’offre totale soit 97 logements collectifs et deux individuels.
  • Dans l’aire urbaine, elle grimpe à 7% de l’offre totale, (contre 3% il y a 12 mois) et concerne 267 logements collectifs et 47 individuels groupés.

Globalement, l’offre commerciale augmente de 15% dans l’aire urbaine avec 4 461 logements disponibles sur le marché, dont 44% sont situés à Toulouse. Mais la vraie crainte de la profession concerne l’offre en pré-commercialisation, qui représente 40 % de l’offre totale de logements neufs dans l’agglomération.
“Ce sont de nouveaux programmes qui pourraient ne jamais sortir de terre“, craint le président de la FPI.
En effet, afin de ne pas risquer de porter préjudice à l’ensemble de son offre, le promoteur préfère “se débarrasser” de son stock en baissant ses marges, ou attendre un contexte plus favorable.

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A propos de Sébastien Pierre

Spécialiste et passionné par l'immobilier, vous retrouverez toutes les actualités sur les lois autour de l'investissement locatif.

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